Đất sổ chung là gì? Có nên mua nhà đất sổ chung không?

Đất sổ chung hiện nay đang được rất nhiều người lựa chọn bởi có mức giá rẻ hơn so với những sản phẩm bất động sản khác trên thị trường. Nhưng đất sổ chung là gì? có tách thửa được không? Liệu có tiềm ẩn rủi ro nào khi sở hữu chung sổ? Đất sổ chung có chuyển nhượng hay sang tên, cho thuê được không? Có rất nhiều những câu hỏi và thắc mắc liên quan tới nhà sổ chung. Hãy cùng tìm hiểu trong bài viết sau nhé!

Nhà sổ chung là gì?

Nhà sổ chung là gì? Hay đất sổ chung là gì? Nhà sổ chung là như thế nào? Đây là khái niệm được nhiều người quan tâm khi đang tìm kiếm và mua bán nhà đất, căn hộ. Theo đó, đất, nhà sổ chung chỉ tên gọi của nhà khi nằm trên cùng một giấy tờ chứng nhận quyền sử dụng đất và các tài sản gắn liền với đất của nhiều người.

Có 2 trường hợp thường gặp khi của đất sổ chung:

Nhà đất đã có đủ điều kiện để có thể tách thửa nhưng khi bán người chủ vẫn chưa tách riêng nhà ra thành một cuốn sổ riêng biệt
Nhà đất không có đủ điều kiện để tách thửa

Giá của những ngôi nhà chung sổ hay đất chung sổ này thường rẻ hơn so với thị trường nên đây là giải pháp được nhiều người có thu nhập trung bình thấp lựa chọn.

Đất sổ chung có dùng để vay được ngân hàng được không?

Về mặt lý thuyết, thì đất sổ chung hay nhà sổ chung hoàn toàn có thể được dùng để vay ngân hàng. Tuy nhiên, trên thực tế, thì những trường hợp này lại thường rất ít khi xảy ra. Đó là bởi nếu có một cá nhân đứng tên chung trên sổ mà muốn làm thủ tục vay vốn ngân hàng thì phải có chữ ký đồng thuận của tất cả các chủ sở hữu còn lại. Nếu các chủ sở hữu còn lại là người trong gia đình thì sẽ dễ thỏa thuận nhưng nếu là những người xa lạ, người cần vay vốn sẽ rất khó để được sự chấp thuận. Đây cũng chính là lý do tại sao mà hiện nay hầu hết những ngân hàng tại Việt Nam khó chấp nhận cho vay nhà đất chung sổ hồng.

>>> Có thể bạn quan tâm: Mật độ xây dựng là gì? Cách tính & Các quy định mới nhất

Vậy khi mua đất sổ chung thì ai sẽ là người đứng tên?

Theo điều 209 trong bộ luật dân sự 2015 đã có những quy định rõ về sở hữu chung theo phần như sau:

Người sở hữu chung theo phần là sở hữu phần quyền sở hữu của mỗi chủ sở hữu được xác định đối với tài sản chung
Mỗi chủ sở hữu chung theo phần phải có những nghĩa vụ đối với tài sản thuộc sở hữu chung tương ứng đối với phần quyền sở hữu của mình, trừ trường hợp có thỏa thuận khác

Bên cạnh đó, theo những quy định về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sổ chung là như thế nào, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là gì cũng đều đã được quy định rõ ràng trong khoản 2 Điều 98 Luật Đất đai 2013 như sau:

Thửa đất có nhiều người chung quyền sử dụng, nhiều người sở hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất thì Giấy chứng nhận (Sổ đỏ, Sổ hồng) phải ghi đầy đủ thông tin họ tên của người đó.
Ngoài ra, nếu như các chủ sử dụng đất, sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất có yêu cầu thì cấp chung 01 Giấy chứng nhận và trao cho người đại diện (ghi thông tin tên của những người có chung quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất).

Như vậy, khi mua đất sổ chung thì tất cả những người tham gia đều có quyền sử dụng đất là như nhau. Vì vậy, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cũng phải được ghi tên của tất cả những người đã tham gia mua bán đất sổ chung. Giấy chứng nhận này sẽ được cấp cho mỗi người một bản hoặc cấp thêm một bản cho người đại diện nếu như có yêu cầu. Thủ tục vay vốn ngân hàng để cầm cố tài sản này cũng cần phải có được sự đồng ý của tất cả mọi người có liên quan tới việc mua và sử dụng tài sản.

Ai sẽ là người giữ sổ đỏ/hồng khi mua chung đất?

Việc người giữ sổ hồng hay sổ đỏ khi mua đất sổ chung là như thế nào cũng được quy định rõ tại khoản 2 Điều 98 Luật Đất đai 2013, khi những người góp tiền mua chung đất không được yêu cầu cho một người đại diện giữ Giấy chứng nhận thì các cơ quan nhà nước có thẩm quyền sẽ cấp cho mỗi người 01 Giấy chứng nhận.

Trường hợp những người góp tiền mua chung thửa đất có thỏa thuận bằng văn bản cấp Giấy chứng nhận cho một người đại diện thì Giấy chứng nhận sẽ được cấp cho người đại diện đó.

Lưu ý: Yêu cầu cấp Giấy chứng nhận cho người đại diện cũng cần phải được thể hiện bằng văn bản có chứng thực hoặc công chứng theo quy định pháp luật (khoản 3 Điều 5 Thông tư 23/2014/TT-BTNMT).

Nhà sổ chung có được phép tách thửa không?

Theo như quy định tại tại Điều 188 khoản 1 Luật đất đai 2013 và các Văn bản Hướng dẫn thi hành Luật đất đai thì những người đồng sở hữu đất sổ chung hoàn toàn được quyền tách riêng nếu đáp ứng được những điều kiện mà Luật quy định như sau:

Đáp ứng đầy đủ các điều kiện về diện tích và kích thước cạnh tối thiểu.
Có Giấy chứng nhận
Đất chung không có bất kỳ tranh chấp trước đó
Quyền sử dụng đất không bị kê biên để và bảo đảm thi hành án
Trong thời hạn sử dụng đất

Tuy vậy, khi thực hiện thủ tách thửa, thì chủ sở hữu cũng cần lưu ý những điểm sau:

Diện tích tối thiểu để có thể được tách thửa là diện tích thửa đất mới hình thành và thửa đất còn lại sau khi đã tách thửa không được nhỏ hơn.
Nếu tách thửa tạo thành thửa đất với diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu nhưng xin hợp thửa với thửa đất khác liền kề để có thể tạo thành thửa đất mới có diện tích lớn hơn hoặc bằng diện tích tối thiểu thì vẫn được phép tách thửa.
Theo quy định của Ủy ban nhân dân các tỉnh, thành một số địa phương chỉ cần đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận sẽ được tách thửa (hoàn toàn không cần phải có Giấy chứng nhận).

>>> Có thể bạn quan tâm: Quy hoạch sử dụng đất là gì? Ý nghĩa & Kế hoạch sử dụng đất

Vậy có nên mua nhà đất chung sổ hay không?

Có thể nói đây là một trong những vấn đề được nhiều người quan tâm nhất. Đã có rất nhiều cảnh báo về rủi ro mua đất sổ chung hoặc mua nhà chung sổ bởi những hạn chế về các quy định pháp lý về quyền sở hữu. Tuy nhiên việc mua bán loại hình bất động sản này cũng phổ biến bởi nếu so về giá thành thì giá nhà chung sẽ rẻ hơn nhiều so với những loại hình bất động sản khác.

Khi mua nhà đất sổ chung sẽ có một số những rủi ro về mặt pháp lý bởi nếu khách hàng muốn mua bán hợp pháp sẽ cần phải có sự đồng chấp thuận của người đồng sở hữu. Nhiều trường hợp thỏa thuận viết tay, văn bản không rõ ràng và không được công chứng do không đủ điều kiện công chứng vì giá trị pháp lý nhà chung không đảm bảo.

Ngoài ra, đất thuộc quy hoạch sẽ không đủ điều kiện để có thể tách sổ. Nhiều trường hợp người bán không đủ điều kiện tách sổ nên đã bán cho nhiều người với mức giá rẻ và hợp đồng viết tay, không văn bản công chứng và người mua thực chất chỉ cầm sổ đứng tên người bán. Giao dịch này là hoàn toàn bất hợp pháp, và những người bỏ tiền ra là người chịu thiệt hại đầu tiên.

Một số những rủi ro khi mua nhà đất chung sổ

Khi mua nhà đất chung sổ có thể sẽ không thể tách sổ do một số điều kiện không đáp ứng như diện tích quá nhỏ, pháp lý không đảm bảo…
Khó khăn trong quá trình khai thác sử dụng bởi tất cả các vấn đề đều cần có sự đồng thuận của tất cả các thành viên sở hữu chung
Khó có thể chuyển nhượng hoặc bán lại
Gặp nhiều cản trở về thế chấp ngân hàng

Mặc dù mua đất sổ chung có thể tiết kiệm được chi phí nhưng tiềm ẩn rất nhiều rủi ro. Bởi thế khách hàng cũng nên cân nhắc trước khi mua đất sổ chung.

*Thông tin bài viết trên chỉ mang tính tổng hợp từ nhiều nguồn tại thời điểm chia sẻ. Để biết thêm chi tiết, quý khách vui lòng liên hệ tới các chuyên gia để được tư vấn cụ thể: